Bien non soumis au DPE : quelles implications pour votre vente ?

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un document obligatoire pour la vente et la location d'un bien immobilier en France. Il renseigne les acheteurs/locataires sur la performance énergétique du bien, ce qui peut influencer son prix et son attractivité. Depuis 2023, le DPE est plus exigeant et des sanctions peuvent être appliquées aux propriétaires de biens énergivores.

Mais tous les biens immobiliers ne sont pas soumis au DPE. Certains biens anciens, bâtiments à usage spécifique ou à usage temporaire ne nécessitent pas de DPE. Que se passe-t-il alors pour la vente de ces biens ? Quelles sont les implications pour le vendeur et comment maximiser ses chances de vente ?

Quels biens ne sont pas soumis au DPE ?

Voici quelques exemples de biens immobiliers qui ne sont pas soumis au DPE :

• Biens anciens : les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 ne sont pas soumis au DPE. Par exemple, une maison individuelle à colombages de 1930 située à Strasbourg ne sera pas soumise au DPE.
• Bâtiments à usage spécifique : les bâtiments agricoles, industriels, commerciaux, les bâtiments utilisés à des fins religieuses, les bâtiments de l'administration publique, etc. ne sont pas soumis au DPE. Un hangar agricole de 1950 utilisé pour stocker du matériel agricole ne sera pas soumis à un DPE.
• Biens à usage temporaire : les logements de moins de 4 mois de location par an, les studios aménagés dans un logement principal, les gîtes ruraux non professionnels, etc. ne sont pas soumis au DPE. Un gîte rural situé dans les Alpes, loué uniquement pendant les vacances d'été, ne sera pas soumis au DPE.
• Châteaux et monuments historiques : les châteaux, les bâtiments classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ne sont pas soumis au DPE. Le Château de Chambord, un monument historique emblématique de la Loire, n'est pas soumis au DPE.

Par exemple, un château du XIXème siècle situé dans la région Bourgogne ne serait pas soumis au DPE. En effet, il s'agit d'un bien ancien à usage spécifique et classé monument historique. Cependant, si une extension récente est ajoutée au château, celle-ci devra être soumise à un DPE.

Implications pour la vente d'un bien non soumis au DPE

Absence de classe énergétique officielle

L'absence de DPE implique que le bien ne possède pas de classe énergétique officielle (A à G). Les acheteurs potentiels n'ont donc aucune indication sur la performance énergétique du bien. Cela peut poser problème car la classe énergétique est un critère important pour les acheteurs qui cherchent à réduire leurs factures d'énergie et leur impact environnemental.

Difficulté à estimer la valeur du bien

Le manque de données comparables sur les biens non soumis au DPE rend difficile l'estimation de la valeur du bien. En effet, les acheteurs peuvent avoir du mal à comparer le bien avec d'autres biens similaires sur le marché, ce qui peut entraîner des négociations difficiles sur le prix.

Risques de rénovations coûteuses

L'absence de DPE ne signifie pas que le bien est forcément énergivore. Cependant, il est probable que le bien nécessite des travaux de rénovation pour améliorer sa performance énergétique. Ces travaux peuvent être coûteux et pourraient dissuader certains acheteurs potentiels.

Par exemple, une maison ancienne non soumise au DPE peut nécessiter des travaux d'isolation des murs, de remplacement des fenêtres, ou d'installation d'un système de chauffage plus performant. Ces travaux peuvent coûter plusieurs milliers d'euros et représentent un risque pour l'acheteur.

Impact sur l'attractivité du bien

L'absence de DPE peut également impacter l'attractivité du bien. Les acheteurs potentiels peuvent être réticents à acheter un bien sans DPE, craignant des coûts de rénovation élevés et une performance énergétique inconnue.

Stratégies pour maximiser l'attractivité du bien

Pour compenser l'absence de DPE, les vendeurs peuvent mettre en place différentes stratégies pour maximiser l'attractivité du bien et faciliter la vente :

• Valoriser les atouts du bien : mettre en avant l'architecture du bien, son emplacement, sa vue, etc.
• Proposer un prix attractif : tenir compte des risques de rénovation et de la difficulté à estimer la valeur du bien.
• Mettre en avant les efforts de rénovation : si des travaux ont été réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien, il est important de les mettre en avant. Par exemple, si vous avez isolé les combles ou remplacé les fenêtres, vous pouvez le mentionner dans l'annonce de vente.
• Offrir une garantie de performance énergétique : proposer une garantie de performance énergétique ou un financement pour les travaux de rénovation pourrait rassurer les acheteurs potentiels.

Recommandations pour les vendeurs de biens non soumis au DPE

Voici quelques recommandations pour les vendeurs de biens non soumis au DPE :

• Faire réaliser un diagnostic énergétique volontaire : cela permet d'avoir une estimation de la performance énergétique du bien et de pouvoir communiquer sur ce point avec les acheteurs potentiels. Le coût d'un diagnostic énergétique volontaire est généralement inférieur à 200 euros et peut être un investissement intéressant pour rassurer les acheteurs potentiels.
• Communiquer clairement sur l'absence de DPE : informer les acheteurs potentiels dès le début de la vente sur l'absence de DPE et ses implications.
• Expliquer les implications de l'absence de DPE : être transparent sur les risques et les challenges liés à l'absence de DPE.
• Mettre en avant les atouts du bien : valoriser les points forts du bien pour compenser l'absence de DPE.
• Proposer une offre attractive : tenir compte des risques de rénovation et proposer un prix attractif pour maximiser les chances de vente. Une estimation immobilière réalisée par un professionnel peut vous aider à fixer un prix juste et compétitif.
• Se faire accompagner par un professionnel : un agent immobilier expérimenté peut vous guider dans la vente et vous aider à trouver les bonnes stratégies pour maximiser vos chances de réussite.

Vendre un bien non soumis au DPE peut s'avérer plus complexe qu'un bien avec DPE. Cependant, en étant transparent, en valorisant les atouts du bien et en proposant une offre attractive, les vendeurs peuvent maximiser leurs chances de trouver un acheteur. Il est important de se renseigner sur les obligations et les options disponibles pour la vente d'un bien non soumis au DPE afin de prendre les meilleures décisions pour votre vente.